都市計画法第３３条第１項第１４号の規定に係る開発許可制度の
マンションの建替えに関する適切な運用について（技術的助言）
国土交通 省都市・地域整備局 都市計画課開発企画調査室
国土交通省 住宅局 市街地建築課マンション政策室 |
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| １．通知の趣旨について |
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マンションの建替えの円滑化等に関する法律（以下「円滑化法」という。）の運用の適正化については、第89条に関して平成19年12月に、第57条第３項及び第65条に関して平成20年３月に、国土交通省から認可権者である都道府県等に通知を発出したところである。第89条に関する通知文については、既に掲載されているところであるが、今般、第57条第３項及び第65条に関する通知が発出されたので、合わせて通知の内容等について、以下に紹介する。 |
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| ２．通知の概要 |
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マンション等の区分所有建物の建替えについては、管理組合の集会において建替えの実施を決定（建替え決議）する必要があり、この建替え決議の手続き等は、区分所有法第６２条及び第７０条に規定されている。 |
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| 区分所有法第６２条においては、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数によって決議が成立することとされており、同法第７０条においては、団地内の区分所有建物の一括建替えについて、団地内建物の区分所有者及び議決権の５分の４以上の多数でありかつ、各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の３分の２以上の者であって議決権の合計の３分の２以上の議決権を有する者の賛成によって成立することとされている。 |
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| 建替え決議が成立した場合においては、区分所有法第６３条第４項（一括建替え決議にあっては、区分所有法第７０条第４項において準用する同法第６３条第４項。以下同じ。）の規定に基づき、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者等に対して時価で区分所有権及び敷地利用権を売り渡すべきことを請求することができる。 |
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| この売渡請求権はいわゆる形成権とされており、売渡請求の意思表示が相手方に到達すると直ちに時価による売買契約が成立したものとされる。 |
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| これによって、建替え決議が成立し、売渡し請求が行われた場合は、少数の反対があり、いまだ反対者に権利の公示方法としての登記が残存しているとしても、売渡請求権行使者は反対者の区分所有権及び敷地利用権を取得することとなり、建替え参加者（建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者及び区分所有権又は敷地利用権を買い受けた各買受指定者をいう。以下同じ。）のみが区分所有者であるという状態が形成される。 |
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| その上で、区分所有法第６４条（一括建替え決議にあっては、区分所有法第７０条第４項において準用する同法第６４条）の規定に基づき、建替え参加者の間に、建替え決議の内容により建替えを行う旨の合意が成立したものとされることにより、建替えが実現されることとなる。〔建替え決議後の一連の流れについてはこちらを参照〕 |
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| よって、法第３３条第１項第１４号の運用にあたっては、区分所有法第６３条第４項の規定に基づく売渡し請求を受けている者について、当該売渡し請求に係る建築物の建築を目的とする開発行為における区分所有権及び敷地利用権に関する同意の取得は必要としないことに留意するとともに、開発許可制度運用指針を踏まえた適正な事務の執行に努められたい。 |
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